Immobilienkredite werden im allgemeinen meist annuitätisch getilgt. Der Kreditnehmer zahlt eine monatliche Tilgungsrate direkt an die Bank und reduziert so Monat für Monat seine Restschuld.
Die endfällige Tilgung ist eine andere Variante. Hier wird der regelmäßige Tilgungsbetrag in einen separaten Vermögensaufbauplan (z. B. einen Aktienfonds oder eine kapitalbildende Lebensversicherung) investiert. Zum Ende der Laufzeit wird das Darlehen mit einem Mal getilgt. Diese Variante ist vor allem für die Eigentümer vermieteter Immobilien interessant, da sie steuerliche Berücksichtigung findet. In dem Fall, dass die Immobilie selbst genutzt wird, lohnt eine endfällige Tilgung nur, wenn man sich von dem gewählten Vermögensaufbauplan eine höhere Rendite (nach Steuern und Kosten) verspricht, als man an Zinsen für das Darlehen bezahlt.
Die Wahl der Zinsbindungsdauer muss man sich genau überlegen, denn sie bindet an die bei Abschluss aktuellen Zinsen. Wenn man einen Zinssatz für zehn Jahre festschreibt, hat man bei einem Zinsrutsch nach drei Jahren schlechte Karten, gewinnbringend aus dem Vertrag aussteigen zu können. Einen vorzeitigen,also vor Ablauf der Zinsbindungsfrist getätigten, Kreditausstieg bestrafen Banken mit hohen Vorfälligkeitsentschädigungen. Dagegen kann man als Darlehensnehmer zehn Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens dieses generell mit einer Frist von sechs Monaten teilweise oder vollständig zurückzuzahlen.
Anders als beim Ratenkredit für ein Auto dauert eine Baufinanzierung durchschnittlich 25 bis 30 Jahre. Wenn also die Zinsbindung nach fünf Jahren ausläuft, bleibt meist eine Restschuld, für die eine Anschlussfinanzierung (die so genannte Prolongation) benötigt wird.
Je nachdem, ob die Bauzinsen dann zum Zeitpunkt der fälligen Prolongation höher oder niedriger sind, verteuert oder verbilligt sich der Anschlusskredit. Daher gilt: Sind die Bauzinsen niedrig, sollten Kreditnehmer das niedrige Zinsniveau langfristig sichern. Bezahlen müssen Sie diese Sicherheit mit leichten Aufschlägen beim Zinssatz.
Wenn man das Grundschulddarlehen zurückgezahlt hat und in absehbarer Zeit eine weitere Baufinanzierung oder eine Darlehensaufnahme für einen anderen Verwendungszweck plant, sollte man die Grundschuld nicht übereilt löschen lassen. Schließlich kosten sowohl die Löschung als auch der Neueintrag Geld, es fallen sowohl Kosten für einen Notar als auch für den Grundbucheintrag an. Im Falle einer erneuten Inanspruchnahme einer bestehenden Grundschuld kann diese gegen eine weitaus geringere Gebühr auf einen neuen Darlehensgeber umgeschrieben werden.
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